1、酒店式公寓的历史沿革

“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，最早是在1994年传至深圳，后来又出现在上海、北京等地。如今在上海、苏州等地发展尤为活跃，目前上海共有75家酒店式服务公寓。随着2008年奥运会即将在北京召开，北京的酒店式公寓的发展势头也有所上升。相比之下，这一物业形式在潍坊发展的时间不长，最早的代表楼盘为星光国际，但因其操作不当使“酒店式公寓”的概念基本在潍坊失败。

    酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

    酒店式公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品。这种物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。

    购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。

    相比传统酒店和公寓，酒店式服务公寓大多位于成熟商务中心、外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

        只有在交通便利的黄金商务地段，才能成为其准客户群的首选，也才具有其存在的意义，否则，可以想象一下，惜时如金的商务精英们会选择一个在远离城市繁华的清静郊外的酒店式公寓作为他们的商务居所吗？没有地段的优越性，酒店式公寓也就失去了其存在的必要。

        (2)细致入微的物业服务

        星级酒店的享受，功能全面的物业服务，便利的商务服务。这些都是酒店式公寓不同于普通高档公寓的特点，也是它成为众多商务人士推崇的物业形态的首要原因，它有完全酒店式的服务，却可享受到家的随意。

        (3)配套功能突出

        酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

        (4)优秀的物业管理背景

        好的酒店式公寓还应有一个有酒店物业背景、管理经验丰富的物业公司，它是细致入微的物业服务能否成为现实的首要条件；还要有一个信誉度极为优良的开发商作为一切承诺是否能兑现的保证。因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；

商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。

二者面对的消费者不同。

 业内专家普遍认为，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次公寓更值得投资。其原因主要在于：

  出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比普通公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务。从北京、上海的情况来看，酒店式公寓硬软件设施比普通公寓强许多，承租者考虑居住的舒适性好多会选择酒店式公寓来租住，同时还有不少的小型公司或SOHO一族会租住酒店式公寓来进行办公，从整体来看，酒店式公寓相比同地段的普通公寓出租率较高。

  租金稳定性较有保证。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。目前南昌的酒店式公寓在整个物业管理方面比较好，物管公司会综合考虑对外招租，因而租金方面不会因人为因素而恶性竞争，致使租金难以确保。

有业内人士通俗诠释，酒店式公寓的本质仍是商务公寓的一个升级版本，也就是说它提供的服务与管理比较高档、全面，以星级酒店的标准来要求管理与服务。我们知道，一般商务公寓的投资者与租住业主，基本上都是一些规模不大的中小公司，或是一些个人工作室。随着他们的逐步发展与壮大，便有了提高办公物业层次的要求。相对而言，写字楼的较大面积与不低的价格仍然让他们不易接受的。酒店式公寓却对那些中小型公司更具吸引力，在规格、品质、价格方面既高于普通商务公寓，又低于正规写字楼的酒店式商务公寓，同时具备居家办公一体化的特质，这些正是酒店式公寓的独特之处。